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论我国行政强制执行权的定位/李云峰

作者:法律资料网 时间:2024-05-28 11:53:13  浏览:8491   来源:法律资料网
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论我国行政强制执行权的定位
李云峰

  行政强制执行权的配置,即如何划分行政机关和人民法院间的行政强制执行权限,是行政强制执行立法的重点和难点。笔者认为,在我国民主法制建设时期,对此不能照搬外国模式,既不能扩大行政机关现有的行政强制执行权,也不能削弱或取消人民法院的行政强制执行权,而宜定位于现行法律规定的在一般情况下申请人民法院强制执行,法律特别授权的则由行政机关强制执行的格局。
一、我国现行行政强制执行制度,是在总结我国民主法制建设经验的基础上,根据我国实际情况形成的,有其自身的特点。
  “法律是特定民族的历史、文化、社会的价值和一般意识与观念的集中反映。任何两国的法律制度都不能完全一样。法律是一种文化的表现形式。如果不经过某种本土化的过程,它便不可轻易地从一种文化移植到另一种文化。”1在我国,既没有“司法权优先”的法律传统,也没有“行政权专断”的现实基础。因此,不可能象早期的大陆法系国家那样统一将行政强制执行权交给行政机关,或象英美法系国家那样原则上交由司法机关实施,而必须根据民主法制建设的进展,在两类机关之间进行权限上的划分。
  “法制是一种不断发展历史过程,是一种实践,是一种传统”。2从我国行政强制执行的长期实践看,八十年代末,特别是九十年代以来,随着国家民主法制建设的深入,广大公民的权利意识不断增强,司法体制不断完善,“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究”逐步形成我国社会主义法制的统一整体。一方面是人民法院在维护和监督行政机关依法行政,保护相对人合法权益的职能日显突出;另一方面是行政机关的管理事项不断增加,日趋繁杂,而自身的条件又受到诸多限制,逐渐认识到依靠人民法院实现其管理职能至关重要。如主动要求人民法院到其单位设立执行室等,这虽然在形式上欠妥,但却反映了行政机关渴求司法服务的意愿。正是在这种现实背景下,我国继《行政诉讼法》六十六条作出“公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的,行政机关可以申请人民法院强制执行,或者依法强制执行”的规定之后,在《行政处罚法》的第五十一条又进一步规定,当事人逾期不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。这就是说,人民法院应行政机关申请,不但可以执行行政机关无强制执行权的非诉行政案件,而且有权执行行政机关享有强制执行权的非诉行政案件。
  综上,我国的这一现行执行制度相对于外国是不同的。一是在主体上,定位于在一般情况下为人民法院,法律特别授权的情况下为行政机关。这既有力地监督了非诉行政案件的强制执行,又避免了不切实际地加重法院工作量。它与英美国家只能是司法机关显然不同。在英美法系国家,将行政强制执行权作为司法权的一部分,原则上全部权力归司法机关。除法定的特殊情况,行政机关在相对人不履行义务时,只能向法院提起民事诉讼,请求法院以命令促使其履行。它与大陆法系早期的德奥国家相比也不同。在这些国家,实行行政命令权与强制执行权合一,原则上行政强制执行权交由行政机关实施。二是在程序上,我国以行政机关的申请启动执行程序,而不是“诉讼”。这既能够对行政决定作必要的审查,及时制止行政违法,防止行政专横,保护相对人合法权益,又简化了程序,及时执结行政决定,有利于提高行政效率,从而克服了外国执行制度的弊端。其具体优越性,本文第四部分另作详述。
二、限制行政机关自行强制执行非诉行政案件的权限,强化人民法院在行政强制执行中的地位,这是保障行政强制执行制度健康发展的必由之路。
  现代法治的核心问题是权力与权利的两权分配与制衡。科学地调整、配置国家权力,保障经济发展,是民主法制建设的基点;规范国家权力,保护公民的人身权、财产权是民主法制建设的重心;依法行政,制约、控制行政权力的扩张,防止行政权的滥用,则是推进民主法制建设持续不断深入开展的关键。“尽管国家行政机关依法代表国家行使行政管理权,但它毕竟是行政法律关系的一方当事人,不应该过多地拥有另一方当事人所没有的权力,否则必然造成权力的滥用。”3
  依法治国,建立社会主义法治国家,必须加大民主法制建设的力度,必须坚持推进依法行政,将国家各级政府的行政机关的公权力,牢牢置于“法治”的监督和制约之下。这种“法治”的监督,应该是对其执法活动全方位的、自始至终的监督。不仅要监督其作出的行政决定,而且要重视其执行的监督。列宁告诫人们:“究竟用什么来保证法令的执行呢?第一,对法令的执行加以监督。第二,对不执行法令加以惩罚。”4实践证明,司法监督无疑是对执行行政决定最有力的监督。
  再从行政强制执行的特征来说,它是实现行政决定的手段,是行政权的延伸。它虽在行政管理中发挥着重要作用,但其自身在客观上又具有扩张性、易腐性以及侵犯相对人合法权益的侵权性。尤其是失去司法监督、制约的行政决定权与执行权合一的强制执行,一旦造成社会危害,其后果往往难以弥补,必须对此慎之又慎。因而我国现行的单行法律根据《行政诉讼法》、《行政处罚法》的原则规定,在强制执行权的具体配置上,“对一些专业性、技术性较强的需要强制执行的情况,法律一般规定由各主管行政机关自行执行,但此类规定只限于少数行政机关,其他都申请人民法院强制执行;个别对个人、组织的权益关系特别重大的,法律规定也要申请人民法院强制执行;凡是行政机关没有得到强制执行授权的,一律申请人民法院强制执行。”5这些规定,既注意发挥行政机关自身的优势和能动作用,又立足于强化司法监督,保护相对人的合法权益。其权力的配置是符合现代法治精神的,符合民主法制建设发展趋势的,当然也是符合依法治国战略方针的。
三、行政机关的自我完善跟不上民主法制建设的步伐,其执法活动大多存在较为严重的滥、乱、差,不宜扩大其强制执行权限。
  所谓滥,是说行政机关滥用强制执行权,利益驱动、部门保护主义严重,侵犯公民的人身权、财产权的现象时有发生,把人民赋予的公权力变成为单位、为个人谋利的特权;所谓乱,是说某些行政机关随意设定执行权,严重破坏法制的统一、法律的尊严;所谓差,是说有些行政机关执法人员素质较差,办案质量差。长期以来,行政机关习惯于行政手段管理社会,法制观念淡薄,缺乏严肃的法律意识。除公安、税务、工商、交通等部分行政机关外,有些至今还没建立起一支执法队伍。一些临时配备的工作人员不但缺乏必要的专业知识,甚至不懂执法的基本程序。例如,自1989年至1999年10年间全国各级法院“在各类一审审结的行政案件中,原告胜诉率达40%。”6如果连同被告改变具体行政行为、原告撤诉计算在内,被告败诉率达50%以上。因此在当前行政执法人员素质较低的情况下,不宜扩大行政机关的强制执行权。否则,不利于保护相对人的合法权益,不利于维护社会秩序。非但不能发挥行政强制执行的作用,反而为行政专横、腐败提供了手段,当然更谈不上提高行政效率。这是因为行政效率的提高,是以确保办案质量为前提的,否则就失去了效率的基础。
  有人提出,当今世界各国,多以行政机关行使行政强制权为主,这是与外国接轨的需要。笔者认为,在立法过程中,借鉴外国经验要符合我国国情,不能笼统地谈“接轨”。“‘接轨’的主要应是国际公约和国际关系中共同遵守的准则。借鉴应是外国法律中符合我国国情的部分。”7“洋为中用,古为今用”同样适用于立法工作,外国的东西不一定都是好的,都是可用的。他们自己制定的法律也不见得成熟、完美无缺。如对美国司法制度里著名的“米兰达警告”,至今还在争论不休。尽管美国最高法院今年6月重新对这一自1966年确立的证据制度作出维持的裁决,“法学界人士、警察团体及众多执法官员却对这一裁决表示失望”。“它不但会鼓励罪犯使受害者利益受到损害,而且还将使法院无法采纳有关真实的证据,从而动摇人们对美国刑事司法制度的尊重。”8
  其实,仅就行政强制执行权的配置来说,当今世界一些国家也都根据现代法治精神,顺应历史发展之潮流,力求控制行政机关执行权限,扩大法院的介入力度,鉴于篇幅所限,不作赘述。
四、在此人民法院实施行政强制执行权,既保障行政决定在任何执行过程中遇到曲解或阻力时能得到有效制止和纠正,充分发挥行政职能的作用;又保障相对人权利免受不法执行行为的侵害,并能得到有效救济。
  自1989年至今,全国各级人民法院积累了十余年的行政审判和非诉行政强制执行经验,造就了一支政治、业务素质较高的干部队伍,建立了较为完备的执行程序。1996年4月29日最高人民法院下发了《关于处理行政机关申请人民法院强制执行案件分工问题的通知》,即法发12号文;同年9月2日最高人民法院行政庭又下发了《关于贯彻执行最高人民法院法发[1996]12号文件,做好非诉行政执行案件的审查工作的通知》,即[1996]法行字第12号文;2000年3月10日最高人民法院在公布实施的《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》中,除适当放宽了行政机关申请强制执行的条件外,对这类案件审查的程序、适用的法律、执行的时限等都作了明确严格的规定,还增加了申请执行前的财产保全条款。这对确保审查质量和实现具体行政行为的效力,保护权利人的合法权益,都提供了有力保障。另外,最高人民法院于2000年1月14日又进一步制定实施了《关于高级人民法院统一管理执行工作若干问题的规定》,强调了高级人民法院应当根据最高人民法院的统一部署或者辖区具体情况适时组织集中执行和专项执行活动,统一调度、使用下级人民法院的执行力量。地方各级人民法院还根据最高人民法院的部署,加强了执行机构建设,充实了执行人员和司法警察以及执行装备。以山东省各级法院为例,到1999年底,全省法院专职执行员(不含司法警察)达2672名,占全省法院干警总数的13%。9
  事实是最好的说明。通过上述努力,执行工作一年胜过一年,出现了前所未有的大好局面。对于申请执行的非诉行政案,各级法院行政审判人员严把审查关。对明显缺乏事实根据、法律依据和其他明显违法并损害被执行人合法权益的,裁定不予执行。对应予执行的,及时作出准予执行的裁定后,开展社会宣传和法治教育,促使被执行人自动履行。1994年8月至1999年8月,山东省各级法院五年共审查、执行非诉行政案75663件,执行标的达36547.73万元。其中80%以上是公民经说服教育自动履行的。10对需要采取强制措施的,由行政庭移交执行庭严格按照法定程序采取有力措施予以执行,大大提高了执结率。1999年全国各级法院连同民事、经济等共依法执行了各类强制执行案件264.5万件,执结标的金额2497亿元,比去年同期增长23.9%和37.8%。?中国这一特有的非诉行政强制执行制度收到了明显的社会效果。一是通过司法监督,保障了被执行人的合法权益。二是经过宣传教育使绝大多数非诉行政案得以自动执行,减少了执行阻力,维护了社会稳定。三是强有力的司法保障和法律的威慑,使案件得到及时执行。这不但无须行政机关建立专门的机构,精兵简政,省时省力,而且确保了行政行为效力的实现。四是法院的审查执行推动了非诉行政执行工作的健康发展,执行又促进了法院行政审判工作的开展。严格执法、热情服务的工作,得到了行政机关的支持和广大群众的赞誉,增强了行政机关执法人员的司法观念,提高了广大公民的诉讼意识,改善了行政审判的工作环境,为我国民主法制建设作出了应有的贡献。
  但是有人提出,目前应改变行政强制执行权由人民法院和行政机关共同实施的状况,将非诉行政案件完全交由行政机关自行执行。其主要理由是,法院对非诉行政案的审查和执行,使行政执法过程缺乏连贯性。管理相对方的违法行为有日益增多的趋势,而行政机关作出的处罚决定或赋予的义务不一定能实现,相对人不履行是司空见惯的。遇到此种情形即申请司法机关执行,就会中断行政过程。笔者认为这种观点是不能支持的,其理由是不能成立的。
  行政执法的连贯性是指行政主体在执法活动中应严格按照法定的时间、顺序、步骤进行,不能随意中断、跳跃,一个阶段与另一个阶段应保持承继关系。它强调的是严格按照法定程序进行执法活动。而行政强制执行权与行政决定权或者说与行政处罚权,是各自独立的两个权能,二者遵循的程序不同。行政强制执行虽需要以行政决定(行政处罚)为依据,但行政决定(行政处罚)能否进入执行程序以及由什么机关执行都需法律另行作出规定。从这个意义上说,两者是分离的,不存在包容关系。更何况行政机关所作决定(行政处罚),并非能够全部进入执行程序,相对人有可能提起复议或诉讼,有可能因其违法而被撤销。这能说是中断行政过程吗?能说是缺乏连贯性吗?再者,从依法行政的角度说,处罚与执行相分离,是行政处罚法的明确规定。行政机关有行政决定权并非意味着有以强制手段实现其行政决定的权力,非以法律授权而不可为之。否则,行政机关作出决定(处罚)之后,如果相对人不自愿履行,只有两种选择,一是根据法律特别授权自行强制执行或依法移交法定的其他行政机关、组织强制执行。二是依法申请人民法院强制执行。唯有如此,才符合行政法的基本法则——依法行政原则。这与中断行政过程是两个不同的概念,不可相提并论。
  此外,这种行政决定(行政处罚)与行政强制执行的“连贯性”、“不可中断”论,早在二战前德、日行政法学家就持有此论。但二战后,随着民主的发展,这种观点日益受到批评。德国和日本的学者一般都认为应把行政命令与实现命令的强制执行权视为各自独立、互不牵连的行政行为。若需执行行政强制则非有法律上之根据不可。?“在当今日本,并不是所有的行政行为都可以自行强制。以田中二郎为代表的大多数日本行政法学者认为,在这种情况下,只能回到一般市民法原则上,请求法院的帮助。”?
  总之,行政强制执行的立法,应使人民法院在非诉行政强制执行中的主体地位得以明确和加强;应该明确规定严格控制增加行政机关新的行政强制执行权;其具体权限配置,应该遵从《行政诉讼法》、《行政处罚法》和单行法律的规定,保持法制的统一。诚如是,建立在中国客观现实基础上的行政强制执行制度,将得到完善和发展,在具有中国特色的社会主义民主法制建设中发挥更大作用。
  
  注:
  1(美)格伦顿·戈登、奥萨魁著,朱键、贺卫方、高鸿钧译:《比较法律传统》,中国政法大学出版社,1991年版,第7页。
  2张春生、阿喜:《准确把握“法治”的含义》,载《中国法学》1986年第5期,第5页。
  3应松年主编:《行政行为法》,人民出版社,1993年版,第543页。
  4《列宁全集》第2卷,人民出版社,1986年版,第358页。
  5罗豪才主编:《行政法学》,中国政法大学出版社,1996年版,第206页。
  6《行政审判十年》,载《人民法院报》,2000年4月13日,第3版。
  7邢同舟:《加快立法步伐提高立法质量》,载《法制日报》1997年7月11日,第2版。
  8杨磊:《“米兰达裁决”有人喜有人忧》,载《法制日报》2000年6月29日,第4版。
  9山东省高级人民法院院长尹忠显2000年1月11日在全省法院院长工作会议上的讲话:《以改革总揽全局》。
  10山东省高级人民法院副院长郝明金《在全省法院第三次行政审判工作会议上的讲话》,1999年8月20日。
  ?肖扬:《最高人民法院工作报告——在2000年3月10日第九届全国人民代表大会第三次会议上》,《法制日报》2000年3月20日,第1版。
  ?应松年:《论行政强制执行》,载《中国法学》1998年第3期,第10页。
  ?杨建顺著:《日本行政法通论》,中国法制出版社,1998年版,第488页。
  (作者单位:山东省滨州地区中级人民法院)
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贵州省城市房地产开发经营管理条例

贵州省人大常委会


贵州省城市房地产开发经营管理条例
贵州省人民代表大会常务委员会


(1996年8月2日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)

第一章 总 则
第一条 为了促进房地产业健康有序发展,保障房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产法》)及有关法律、法规,结合我省实际,制定本条例。
第二条 房地产开发经营用地,必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。
第三条 在我省城市规划区内依法取得土地使用权,从事房地产开发、房地产交易、中介服务,实施房地产管理,物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。
第四条 房地产权利人应当遵守法律、法规,依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
第五条 房地产开发经营涉及国有资产的,应当按国家有关国有资产管理的规定办理。
第六条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责,土地行政管理部门具体实施。
依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营,由县级以上人民政府建设(房产)行政主管部门负责管理,土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责,密切配合实施。

第二章 房地产开发
第七条 县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控,定期发布信息,促进其健康发展。
第八条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则,统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设。
第九条 设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。
第十条 设立房地产开发企业按下列程序进行:
(一)向工商行政管理部门申请企业名称;
(二)向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审;
(三)向省建设行政主管部门申请资质审批,领取相应的资质等级证书;
(四)到工商行政管理部门登记注册,领取企业法人营业执照;
(五)办理纳税登记;
(六)到所在地建设(房产)行政主管部门备案。
第十一条 房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后,即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。
第十二条 房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业,由所在地建设行政主管部门提出审查意见,报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书,并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。
第十三条 省外企业到我省进行房地产开发,须向省建设行政主管部门申请资质审查,并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。
第十四条 外商投资房地产开发企业的资质管理,参照本条例有关规定执行。
第十五条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。
第十六条 房地产开发项目的实施,按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。
房地产开发涉及房屋拆迁安置的,必须依法办理有关手续。
项目竣工后,应当按规定进行综合验收。验收不合格的,不准交付使用。

第三章 房地产交易


第一节 一般规定
第十七条 房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。
第十八条 县级以上人民政府建设(房产)行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。
第十九条 房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。
设立房地产交易市场,需经当地县级以上人民政府建设(房产)行政主管部门批准,到工商行政管理部门进行市场登记,并报省建设行政主管部门备案。
第二十条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第二十一条 房地产交易人必须持有效证件,办理登记、验证、评估等有关手续,并签定书面合同,按规定缴纳税、费。
房地产交易涉及国有资产的,应先取得国有资产行政主管部门的批准后,方可进行。
房地产交易应在房地产交易市场进行。
第二十二条 国有房地产交易时必须进行价格评估。
其它房地产交易,建设(房产)行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的,应按规定进行评估。
房地产价格评估,应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。
第二十三条 房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据,房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的,当地市(县)人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市(县)人民政府可以采取必要的调控措施。

第二节 房地产转让
第二十四条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其它合法方式指下列行为:
(一)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵债的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
第二十五条 已出租的房屋进行转让前,应提前三个月通知承租人,同等条件下承租人有权优先购买;若受让方为非承租人,原租赁期继续有效,但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。
第二十六条 以土地出让方式取得土地使用权的,转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的,按《城市房地产法》第四十三条规定执行。
第二十七条 商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。

第三节 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押人凭有效证件,到建设(房产)行政主管部门办理抵押登记手续,并到土地行政管理部门备案后,抵押合同生效。
第三十条 抵押人对已出租的房地产设定抵押权的,应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。
第三十一条 房地产抵押合同终止后,双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
第三十二条 抵押人不履行债务时,处分抵押房地产所得价款,按下列顺序进行清偿:
(一)支付处分该抵押房地产的费用;
(二)支付房地产抵押应当缴纳的税费;
(三)按抵押合同和抵押顺序偿还债务;
(四)剩余部分退还给抵押人。
第三十三条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押,依法拍卖该房地产后,所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。

第四节 房屋租赁
第三十五条 房屋租赁,是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十六条 住宅用房的租赁,按《城市房地产法》第五十四条规定执行。
房屋出租人应按规定缴纳有关税费。
属于土地使用权出租的,按国家有关土地管理的规定办理。
第三十七条 房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。
第三十八条 租赁期满,继续出租的房屋,应重新办理租赁手续;在同等条件下,原承租人有优先承租权。
第三十九条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)属于危险房屋的;
(七)设定抵押,未经抵押权人同意的;
(八)有关法律、法规规定禁止出租的。

第四章 中介服务管理
第四十条 房地产中介服务,指在房地产交易中,以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。
第四十一条 房地产中介服务机构,应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。
第四十二条 设立房地产中介服务机构,由当地建设(房产)行政主管部门进行资质初审,报省建设行政主管部门审定,发给资质证书后,到工商行政管理部门申请营业登记。
设立土地中介服务机构的,由土地管理部门按规定办理有关手续。
第四十三条 从事房地产中介服务的专业人员,应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训,考核合格发给资格证书后,方可开展房地产中介服务。
第四十四条 省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人,须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查,并到经营地建设(房产)行政主管部门登记备案。
第四十五条 进行房地产中介服务可以收取经营性服务费,收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。

第五章 房地产权属登记管理
第四十六条 本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第四十七条 城市房屋权属登记发证工作,由所在地市(县)人民政府建设(房产)行政主管部门负责。
城市土地使用权的登记发证,按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。
其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。
第四十八条 在依法取得的国有土地上建成的房屋,应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件,向市(县)人民政府建设(房产)行政主管部门申请登记,领取房屋所有权证书。
房地产转让或变更,应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。
未按规定缴纳税、费的,不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。
第四十九条 房改中出售的公有住房,经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后,由出售单位持有关证明文件到当地建设(房产)行政主管部门办理过户和产权转移登记手续,领取房屋所有权证书。
第五十条 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当按规定办理过户登记手续。

第六章 物业管理
第五十一条 物业管理,指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施,以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。
城市人民政府应倡导和推进物业管理。
第五十二条 设立物业管理企业,参照本条例第十、十一条的规定办理。
第五十三条 物业管理企业必须与物业产权人(使用人)或其代理人签订书面合同,依照合同约定实施物业管理。
物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。
第五十四条 物业管理的收费,属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行;属服务性的由双方商定。

第七章 法律责任
第五十五条 房地产开发建设用地,未按土地管理有关法律、法规规定办理的,由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。
第五十六条 违反本条例第十一条规定,未取得资质等级证书从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府建设(房产)行政主管部门责令其停止房地产开发业务,没收违法所得,并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十七条 违反本条例第二十七条规定预售商品房的,由县级以上人民政府建设(房产)行政主管部门责令停止预售活动,没收违法所得,并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十八条 违反本条例第四十二条规定,未取得资质证书进行房地产中介服务活动的,由县级以上人民政府建设(房产)行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动,没收违法所得,并可处五百元以上五千元以下罚款。
第五十九条 违反本条例第四十八条和第五十条规定,未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的,由登记机关责令其补办手续,并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。
第六十条 物业管理企业有下列行为之一的,由建设(房产)行政主管部门责令限期改正,并可视情节处一百元以上五千元以下罚款:
(一)不履行合同,房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的;
(二)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;
(三)不履行物业管理合同及有关规定义务的。
对擅自扩大收费范围,提高收费标准的,由物价部门依法处理。
第六十一条 阻碍房地产行政管理人员依法执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十二条 各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的,视情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十三条 实施处罚时应出具处罚决定书;罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。
罚没收入应全额上缴同级财政。
第六十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第六十五条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理,参照本条例执行。
第六十六条 省人民政府可依据本条例制定具体办法。
第六十七条 本条例自1996年10月1日起施行。
附:国家法律有关条文:《中华人民共和国城市房地产法》:
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有符合国务院规定的注册资本;
(四)有足够的专业技术人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取执照后的一月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。


第四十四条 商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
第四十五条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
第五十四条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的服务场所;
(三)有必要的财产和经费;
(四)有足够数量的专业人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。



1996年8月2日
浅析贪污罪特殊立案数额的认定

商奇


【案例】刑某,男,44岁,汉族,高中文化,曾任某村党支部书记兼村委会主任。刑某在任职期间,利用其受民政部门委托,负责统计和上报该村低保户名单的职务便利,采取虚报低保户名单的方法,共骗取国家低保补助款3132.5元。同时,刑某还利用其管理该村行政办公费用的职务便利,虚构支出,伪造账目,侵吞公款1500元。通过上述两项涉案事实,刑某共涉嫌贪污公款4632.5元。刑某将贪污所得赃款存入私人账户,随家庭日常消费支出。

  【争议】在讨论刑某的行为是否构成贪污罪时,办案人员之间产生了较大的分歧,归纳起来有两种意见:第一种意见认为,刑某不构成贪污罪。理由是:刑某利用职务便利骗取扶贫性质的国家低保款,应当适用最高人民检察院《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定》(高检法释字〔1999〕2号)中4000元的立案标准,而刑某总共涉嫌贪污扶贫性质的款项3132.5元,并未达到立案标准。刑某贪污的1500元属于一般性质的贪污,即使加上贪污低保款的数额,也未达到5000元的普通贪污犯罪立案标准,因此刑某的行为尚不构成贪污罪;第二种意见认为,刑某有贪污扶贫性质款项的情节,应整案适用《立案标准》中4000元的立案标准。刑某贪污低保补助款虽未达到4000元,但其还有贪污1500元的涉案事实,两项相加已经超过了4000元,应已构成贪污罪。

  【笔者意见】笔者同意上述第二种意见。

  在查办贪污犯罪时,上述典型性案例虽不常遇到,但蕴含其中的对于贪污罪特殊立案标准的理解和适用问题仍然需要检察人员进行仔细的研究和厘清。笔者认为,《立案标准》中规定的贪污罪4000元特殊立案标准不应仅仅针对救灾、扶贫性质的贪污款项数额,而应当针对整案数额。即行为人一旦有贪污救灾、扶贫等款项的情节,不管其这部分数额是否达到4000元,只要加上其他一般性质贪污的数额后达到4000元,即构成贪污罪。理由有以下四点:

  1、从立法原意上看。《刑法》第三百八十二条第一款第四项和最高人民检察院《立案标准》规定关于贪污救灾、扶贫等性质的款物适用4000元的立案标准,其立法本意在于加大对这一性质款物的保护。由于救灾、扶贫等性质款物对于维护人民群众合法权益和经济社会稳定具有比其他一般性质公款更加重要的意义,因此,贪污这些款物将遭到更加严苛的刑罚处罚。如果在行为人既贪污一般公款,又贪污特殊性质款物的案件中,仅仅对于特殊性质款物适用4000元标准,对于其他款物适用5000元标准,显然无法达到这种更为严格保护特殊性质款物的立法本意。另外,《立案标准》还规定了毁灭证据等情节。难道在惩治贪污犯罪中对于行为人实施了毁灭证据行为的涉案事实适用4000元标准而对于其他涉案事实适用5000元标准吗?这显然是不符合法条本意的。

  2、从法条文理解释上看。《立案标准》相关法条规定:“个人贪污数额不满5000元,但具有贪污救灾、抢险、...罚没款物、暂扣款物,以及贪污手段恶劣、毁灭证据、转移赃物等情节的。”情节是指犯罪行为的发展演变过程。这里的“情节”二字说明,贪污特殊性质款物显然是指一种条件性规定,而不是范围性规定。在整个贪污犯罪过程中,决定适用哪种立案标准不需要区分行为人贪污特殊性质款物的数额和贪污一般性质款物的数额,而只要考虑行为人有没有贪污特殊性质款物的情节。如果有,就要对行为人所有的涉案数额一并适用4000元立案标准。

  3、从刑罚合理性上看。法律对于具有贪污特殊性质款物情节的贪污犯罪课以更加严厉的刑罚是具有合理性的。但是,如果将同一贪污犯罪中贪污特殊性质款物和贪污一般性质款物的行为分别适用不同的立案标准,这种合理性将荡然无存。我们假设一个行为人贪污一般款物5000元,这种行为无疑将构成贪污罪;而如果这个行为人贪污了特殊性质款物2500元,又贪污了一般性质款物2500元。对贪污两种性质款物适用两种不同的立案标准进行评价后,却无法构成贪污罪了。这种结果显然是极为荒谬的。

  4、从司法实务上看。对于一案中的多个行为适用不同的立案标准将给之后的定罪量刑带来极大困难。按照这种理论逻辑,处理贪污犯罪时,首先要区分贪污款项的各种性质,然后对于一般性质款物和特殊性质款物分别适用不同的立案标准进行量刑,而后对两项量刑结果施以并罚。这种定罪量刑过程既极为繁琐,又不符合法律和常理常情。而且在行为人贪污一般性质款物达到5000元标准而贪污特殊性质款物未达到4000元标准的情形下,对于其贪污特殊性质款物的行为将因为没有法律明确规定而无法决定是作为贪污一般性质款物的加重情节还是将其直接归于贪污一般性质款物,陷入逻辑的困境。


山东省济阳县人民检察院 商奇