什么是施工留置权？
黎广军
摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款
1 什么是不动产留置？
我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！
法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。
2 不动产留置权的类型
(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。
3 不动产抵押与不动产留置的异同
(1) 不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效，但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。
4 《物权法》应设立不动产施工留置权
《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。
5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”
由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。
6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
泉州市人民政府关于印发泉州市社会科学优秀成果奖励暂行规定的通知
福建省泉州市人民政府
泉政文〔2006〕404号
泉州市人民政府关于印发泉州市社会科学优秀成果奖励暂行规定的通知
各县（市、区）人民政府、泉州开发区管委会，市政府各部门、各直属机构，省部属驻泉各单位，各高等院校：
《泉州市社会科学优秀成果奖励暂行规定》已经市政府第86次常务会议研究通过，现予以印发，请遵照执行。
二○○六年十一月二十三日
泉州市社会科学优秀成果奖励暂行规定
一、为进一步繁荣和发展我市社会科学事业，奖励在社会科学事业作出突出贡献的集体和个人，根据《福建省社会科学优秀成果奖励办法》，结合我市实际，制定本暂行规定。
二、市级社会科学成果的奖励名称定为“泉州市社会科学优秀成果奖”。下列三类社会科学作品，每类均设一等奖、二等奖和三等奖：
㈠专著类；
㈡译著、教材、古籍整理、工具书、科普读物类；
㈢论文、调研报告、决策咨询研究报告类。
三、泉州市社会科学优秀成果奖，以泉州市人民政府名义颁发。评奖活动每三年举行一次。
泉州市人民政府委托泉州市社会科学界联合会具体负责评奖活动的管理、组织和实施。
四、在当届评奖年度内正式出版或发表的本暂行规定第二条所指的社会科学作品，符合下列标准的，其作者可以个人或者集体名义申请“泉州市社会科学优秀成果奖”：
㈠研究宣传马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，符合党的基本路线、方针、政策，坚持四项基本原则，坚持改革开放的方针；
㈡在社会科学各学科、各领域有科学创新、有较高的学术水平；
㈢体现以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观；为建设海峡西岸经济区现代化工贸港口城市、构建社会主义和谐社会服务；推动社会主义经济建设、政治建设、文化建设和社会建设协调发展。
五、申请人应当在规定的期限内向泉州市社会科学界联合会提交下列文件：
㈠《泉州市社会科学优秀成果奖申报表》；
㈡作品原件及其复印件；
㈢有关单位或组织推荐意见书。
六、凡已在相当或高于本奖励的评奖中获奖的成果不再申报参评。
七、泉州市社会科学优秀成果奖，由当届泉州市社会科学优秀成果奖励评审委员会（以下简称市评委会）评审。
市评委会由市社会科学界联合会会同有关部门组织设立，并报市人民政府批准。市评委会成员，由从事社会科学工作的专家、学者和有关主管部门领导担任，其中具有高级职称的人员不少于三分之二。
市评委会办公室设在市社会科学界联合会。
八、社会科学各类作品优秀成果奖具体标准是：
㈠专著：在研究现实和历史的重大问题上有创见；
㈡译著：译文准确畅达，译作内容对研究和解决理论问题或实际问题有重要参考价值；
㈢教材：在内容上有创意，结构上有创新，对科研、教学有重要应用价值；
㈣古籍整理：切合原意，注释准确，对历史考证有所发现或有重要价值；
㈤科普读物：适应时代需要，并有较强的科学性、知识性，在传播和普及社会科学知识方面有重要作用和效益；
㈥工具书：体例科学，资料可靠，知识性强，能反映国内外最新科研成果，并有实用价值或学术价值；
㈦论文：在学术上有创见，或能正确阐明重大理论问题或有助于解决实际问题；
㈧调查报告、咨询报告：紧密联系改革开放和经济社会发展的实际进行研究，具有较高应用价值和明显的社会效益，或具有较高的决策参考价值。
九、泉州市社会科学优秀成果奖评审工作应当遵循下列原则：
㈠坚持科学、民主、客观、公正的原则；
㈡坚持标准，注重质量的原则；
㈢在同等条件下，青年作者作品优先入选的原则；
㈣宁缺勿滥的原则。
十、市评委会的评审工作按下列程序进行：
㈠初评：组织学科评审组按照评审标准，负责成果的初评、初选工作；
㈡复评：组建若干复评组，对初评结果进行复评，按评审标准和所下达的入选成果比例（或数量）向市评委会推荐各等级获奖候选项目；
㈢终评：市评委会对各复评组所推荐的各项候选成果进行最后评定。
十一、市评委会的评审结果应在一定范围内予以公布，自公布之日起30日内为异议期。
十二、经公布无异议的评审结果报市人民政府批准后，对获奖人授予奖励证书和奖金。
泉州市社会科学优秀成果奖的各类各等级奖金额和评奖工作费用由市社会科学界联合会会同市财政主管部门提出具体意见，报市人民政府批准后执行。
十三、社会科学优秀成果获奖者与自然科学优秀成果获奖者享受同等待遇，其获奖结果记入人事和学术档案，作为考核、晋升、评定专业技术职务和参评“泉州市杰出人才奖”及享受有关津贴的依据。
十四、参加评选的作品有弄虚作假或抄袭剽窃他人成果的，由市社会科学界联合会取消其参评资格；已获奖的，经市人民政府批准后撤消其奖励，并追回奖金和奖励证书；有关主管部门应视其情节轻重依法予以处分；构成侵权行为的，应依法承担相应的法律责任。
十五、评审成员利用职务便利徇私舞弊的，由市社会科学界联合会取消其评审资格，并由有关主管部门视其情节轻重予以批评教育或者处分。
十六、本暂行规定自公布之日起施行，本暂行规定由泉州市社会科学界联合会负责解释。本规定施行之日起，泉州市人民政府2000年9月11日公布实施的《泉州市人民政府关于印发〈泉州市社会科学优秀成果奖励暂行规定〉的通知》（泉政〔2000〕文291号）不再执行。
