云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政
云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政
第一条 为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发建盖的各类商品住宅。
第三条 房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成。
一、成本，包括支付的以下各项费用：
1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》（省人大一九九四年六月二日公布）规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。
2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。
3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。
4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。
5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内（含20米）道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目
的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。
6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。
7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。
二、利润：
商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。
三、税收：
商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。
四、地段差价：
地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。
第六条 下列费用不得列入商品住宅成本：
1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；
2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；
3．道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及附属设施的建设费用。
第七条 商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。
第八条 商品住宅价格构成公式如下：
平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费
销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）
公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发〔1995〕22号文件执行。
第九条 购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。
第十条 单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定
的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。
第十一条 商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。
房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后的价格，房地产开发公司不得擅自提高。
房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的
扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。
第十二条 房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步设计文件编审暂行规定〉的通知》（云建房〔1992〕第66号）规定报批初步设计，依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准编制施工图预算，经当地建设银行或预算编
制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目规划总建筑面积在五万平方米以上的报省物价局会同省建设行政主管部门审批；项目规划总建筑面积在五万平方米以下的，由地、州、市物价部门审批，报省物价局、省建设行政主管部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格
时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。《商品住宅价格申报表》由各地、州、市物价部门发放。
第十三条 国家实行商品住宅预售许可证制度。房地产开发公司预售商品住宅时应先将预售价格报物价部门备案，由省、地、州、市建设行政主管部门发放《商品房预售许可证》。商品住宅竣工后，由物价部门最后审批销售价格或基准价格，审批后的销售价格以多退少补的方式同预售
价衔接。基准价格除抄送同级地方税务部门以外，不得对外宣传。
第十四条 任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外，擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按本办法第十二条规定重新报批。
第十五条 除国务院、省人民政府另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十六条 房地产开经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。
第十七条 对下列违反本办法的行为，各级物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管理条例》等国家、省有关法规予以处罚：
1．不按规定报批商品住宅价格的；
2．越权定价和擅自提价的；
3．违反规定的计价原则，扩大计价范围的；
4．擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准，将费用摊入成本的；
5．擅自提高取费标准或扩大取费范围的；
6．其他违反本办法的行为。
第十八条 除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房的计价参照本办法执行。
第十九条 本办法不适用二次出售的商品住宅。
第二十条 各地、州、市可根据本办法制定补充规定，报省物价局、省建设厅备案。
第二十一条 省物价局、省建设厅、省地税局负责监督、指导各地执行本办法，对违反本办法计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原省物价局、省建委、省财政厅颁发的《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》即云价房发〔1992〕84号、云建房〔1992〕第180号文同时废止。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。
1996年11月30日
根据刑法第四百零二条的规定，徇私舞弊不移交刑事案件罪是指行政执法人员徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交，情节严重的行为。司法实践中，对本罪的适用需要注意以下问题：
一、对“行政执法人员”的理解
2001年7月4日国务院公布的《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》明确：行政执法机关是指依照法律、法规或者规章的规定，对破坏社会主义市场经济秩序、妨害社会管理秩序以及其他违法行为具有行政处罚权的行政机关，以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能、在法定授权范围内实施行政处罚的组织。由此，行政执法人员既包括在行政执法机关中从事执法的人员，也包括在法律、法规授权的组织中从事执法的人员，同时还包括受行政机关委托从事执法、受行政机关聘用从事公务的人员。司法实践中，该罪主体一般为负责查处某种行政违法案件实施具体行政行为的行政机关的部门负责人及案件承办人员，如工商、税务、海关、质检等机关的工作人员。
司法实践中，对于本罪主体身份的争议焦点之一，就是关于公安机关工作人员的认定。对于公安机关工作人员能否成为本罪主体，我们认为需要具体分析。公安机关具有双重性质，既是行政执法机关，履行治安、交通、消防、户籍、特种行业等方面的行政管理职权，又是司法机关，依照刑事诉讼法的规定负责刑事案件的侦查、拘留、执行逮捕等，履行刑事司法的职能。因此，判断公安机关工作人员能否成为本罪主体的关键，需要考察行为人行使的是行政执法权还是刑事司法权。如果行使的是行政管理职能，徇私舞弊的行为发生在行政执法过程中的，可以成为本罪主体；反之，如果行使的是刑事司法权，则不能成为本罪主体。
争议的焦点之二，就是纪检、监察机关工作人员主体身份的认定。根据党章规定，纪律检查机关是中国共产党对党员、党员干部和党的组织遵守党纪国法的情况进行监督、教育、检查和执行纪律的职能机关。根据行政监察法的规定，监察机关是人民政府行使监察职能的机关，依法对国家行政机关、国家公务员和国家行政机关任命的其他的人员实施监察，监察机关的权限主要是检查和调查违反行政纪律的行为，并根据检查、调查结果依法做出监察决定或提出监察建议。在我国现阶段，纪检、监察机关实行一套人马两块牌子。实践中，纪检、监察机关工作人员对违反党纪、政纪的党员干部违纪案件进行查处，确实存在一些工作人员出于徇私舞弊，将部分构成犯罪的刑事案件仅做违纪处理，没有移交司法机关的情形。那么，纪检、监察人员能否成为本罪主体呢？对此，争议较大，存在肯定说、否定说、折中说等观点。《渎职侵权犯罪立案标准》在界定徇私舞弊不移交刑事案件罪时明确，该罪是指工商行政管理、税务、监察等行政执法人员，徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的案件不移交，情节严重的行为。似乎是持肯定的立场。对此，我们认为从行政法理论出发，行政执法体现的是行政主体与行政相对人之间的外部行政管理关系。而行政监察则是行政主体在内部行政组织管理过程中所作的，只对行政组织内部产生法律效力的行政行为，体现的是一种内部行政关系。纪检部门对违法违纪人员进行查处时，执行的是党的纪律。监察机关尽管是政府的职能部门属国家行政机关，但它不同于一般的行政机关，本身不具有对外管理的行政职权。如果肯定纪检、监察人员能成为本罪主体，则不符合本罪设置的宗旨。其实，对于纪检、监察人员徇私舞弊不移交刑事案件的，可以滥用职权罪定罪处罚。
争议的焦点之三，就是本罪主体中能否包括单位。在司法实践中，存在一些行政执法机关为了本单位或本部门的利益，徇私舞弊，经过单位或部门办公会等形式集体研究决定，以罚代刑、不移交刑事案件的情形。从单位犯罪理论角度，此种行为似乎具备单位意志的整体性和利益归属的团体性特征，应以单位犯罪定罪处罚。但现行刑法对单位犯罪通常采取明示的方式，而刑法第四百零二条对单位能否成为本罪主体并未予以明确规定，因此，在刑法尚未对此进行修订之前，单位不能成为本罪主体。当然不以单位犯罪处理，能否追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任，则值得进一步探讨。
二、对“前案罪”的认定
笔者认为，认定徇私舞弊不移交刑事案件罪不应以未移交的犯罪嫌疑人已被生效判决确定有罪为前提，在对前案确定有罪以前，可以对徇私舞弊不移交刑事案件先行作出判决。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条的规定，行政执法机关在依法查处违法行为过程中，发现违法事实涉及的金额、违法事实的情节、违法事实造成的后果等，根据刑法规定，涉嫌构成犯罪，依法需要追究刑事责任的，必须向公安机关移送。对“应当移交而不移交的刑事案件”中的“刑事案件”，要求的仅是进行实体上的预断，即是否有证据证明涉嫌构成犯罪。如果涉嫌构成犯罪，行政执法机关及其执法人员就负有应当移送的义务。那种将“涉嫌构成犯罪”理解为必须经过人民法院作出有罪的生效判决，对犯徇私舞弊不移交刑事案件罪行为人的侦查、起诉、审判要在其“未移交的刑事案件”审结后才能进行的理解，显然与立法原意相悖。
需要强调的是，根据《渎职侵权犯罪立案标准》的相关规定，对行政执法人员徇私舞弊未予移交的刑事案件中的犯罪嫌疑人，一般需要以“依法可能判处三年以上有期徒刑、无期徒刑、死刑”为前提条件。这里的“依法可能判处三年以上有期徒刑”，应当理解为是指该犯罪嫌疑人所涉嫌的犯罪依法应当适用的法定刑，而不是指实际判处的刑罚。如果该犯罪嫌疑人所涉嫌的犯罪应当在有期徒刑三年以上量刑，但因具有自首、立功等法定从宽量刑情节而实际判处低于三年有期徒刑刑罚的，不影响徇私舞弊不移交刑事案件罪的成立。
三、对“不移交”的把握
本罪在客观方面必须有依法应当移交而不移交的事实。其中，“不移交”是指行为人有义务移交而没有移交。司法实践中，争议之一在于：“不移交”是否仅指向司法机关不移交。对此，我们认为“不移交”不能局限为不向司法机关移交。由于行政执法机关一般采取行政首长负责制，某一项具体行政执法事项的完成往往需要经过承办人员、部门负责人、单位领导等逐级汇报，乃至集体讨论的流程。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》的相关规定，行政执法机关对应当向公安机关移送的涉嫌犯罪案件，应当立即指定两名或两名以上行政执法人员组成专案组专门负责，核实情况后提出移送涉嫌犯罪的案件的书面报告，报经本机关正职负责人或主持工作的负责人审批。行政执法机关正职负责人或者主持工作的负责人应当自接到报告之日起三日内批准移送或者不批准移送的决定。如果将“不移交”理解为仅指向司法机关不移交，则犯罪主体大多为行政执法机关正职负责人或主持工作的负责人，这无疑大大缩小了本罪的适用范围。此外，还需要指出的是向司法机关不移交，是指向有刑事侦查管辖权的公安机关或检察机关不移送。
争议之二在于：如何正确理解“不移交”的时间。对此，存在两种不同观点。一种观点认为，只要行政执法人员在执法中发现有严重违法情形应当追究刑事责任的，就应当移交，否则就构成不移交，即发现之时移交。另一种观点则认为，在行政执法主体对已构成刑事犯罪的案件作出不处罚或以罚代刑决定的时候，认定其为应当移交而不移交。我们赞同后一种观点。从本罪的发案情况看，大多是在行政执法主体作出了不给予任何处罚的决定，或仅给予行政处罚的决定之后才案发的。以行政执法主体作出处理决定作为认定应当移交而不移交的时间，具有实际上的可操作性。如果以发现之时作为判断标准，则失之过严，且不便于实践操作。
争议之三在于：“不移交”的刑事案件能否包括自诉案件。刑事自诉是相对公诉而言，即刑事案件不需要经过公安机关或者人民检察院立案侦查，不通过人民检察院提起公诉，而是赋予享有自诉权的当事人以选择权，自行决定是否向人民法院提出追究被告人刑事责任的诉讼请求。我们认为，“不移交”的刑事案件不能包括自诉案件。一方面，对此类案件享有自诉权的人具有选择权；另一方面，刑法对此类案件法定刑的设置较低，达不到本罪的罪量要求。因此，行政执法人员对此类案件作了行政处罚而未予以移送公安机关作刑事立案查处的，不构成本罪。
（作者单位：上海对外贸易学院 上海市高级人民法院）
