白山市土地收购储备管理暂行办法
吉林省白山市人民政府
白山市土地收购储备管理暂行办法
白山政令[2002]23号
第一章 总 则
第一条 为了加强国有土地管理，盘活存量土地资产，增
强政府对土地的宏观调控力度，规范土地市场交易行为，
优化土地资源配置，促进经济和社会可持续发展，根据《
中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房
地产管理法》等有关法律、法规和政策规定，结合本市实
际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内实施国有土地的收购储备和供应，均适用本办法。
第三条 本办法所称土地收购储备，是指政府依据有关法律、法规和政策规定，按照土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和社会公益事业发展的需要，将依法收回、收购、征用的土地进行储存，并通过土地整理和出让等形式，盘活存量土地资产，优化土地资源配置的行为。
第四条 县级以上人民政府应当根据土地管理工作的需要，实行政府土地收购储备制度；建立土地收购储备管理机构（以下筒称土地收储机构），依法开展土地收购储备和出让的管理工作。
第五条 县级以上人民政府的国土资源行政主管部门负责本行政区域内的土地收购储备管理工作。
各级计划、经贸、建设、财政、房地产和监察等行政部门，应当按照各自的职责，配合国土资源行政主管部门做好土地收购储备管理工作。
第六条 实施土地收购储备工作，应当遵循依法、公平、公正、公开、等价有偿和效益最大化的原则。
第二章 土地的收购和储备
第七条 县级以上国土资源行政主管部门和土地收储机构，应当会同同级计划、建设和房地产行政部门，根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，制定土地收购储备长期规划和年度计划，报经同级人民政府批准后实施。
第八条 土地的收购储备，采取信息储备、红线储备和实物收购储备的方式进行，以实物收购储备为主。
信息储备，是指对具备收购储备条件但暂不实行实物收购储备，而以信息资源方式进行的土地储备。根据需要，对信息储备的土地可以随时采取收购的方式进行储备。
红线储备，是指为实施城市规划，对已被列入近期开发计划的土地，以发布公告的形式冻结土地使用权转让活动的土地储备。
实物储备，是指通过依法收回、收购、置换或征用等方式进行的实物土地储备。
第九条 国有土地使用权人，应当按照土地使用合同和法律、法规的规定使用国有土地，履行法定义务，配合国土资源行政主管部门和土地收储机构做好土地收购储备工作。
第十条 土地收储机构应当通过公开发行的报刊或新闻媒体定期或者不定期地发布土地收购公告和有关土地收购储备信息，并进行信息预报。
第十一条 根据法律、法规、规章和政策规定，对有下列情形之一的土地，由国土资源行政主管部门按照法定程序无偿收回后，移交土地收储机构进行土地储备：
（一）城市规划区内的闲置土地或未确定使用权人的土地；
（二）土地使用期限届满，使用权人未申请续期或申请续期未获批准的土地；
（三）依法没收的土地；
（四）因土地使用权人迁移、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；
（五）本办法施行前，因实施城市规划已被政府收购、征用的土地；
（六）经核准后应当报废的公路、铁路、矿场等土地；
（七）其他应当依法无偿收回的土地。
第十二条 对有下列情形之一的土地，由土地收储机构组织实施收购：
（一） 为发展公益事业需要收购的土地；
（二） 因实施城市规划或进行旧城区改造建设需要调整、置换或连片开发的土地；
（三） 以出让方式取得土地使用权后，使用权人为盘活土地资产申请收购的土地；
（四） 土地使用权人需要转让的土地；
（五） 土地使用权人申报的土地转让成交价格低于基准地价20%（含20%）以下，政府应当依法实施优先收购的土地；
（六）其他应当依法收购的土地。
第十三条 实施政府土地收购储备需要征用农村集体土地的，以土地收储机构作为土地征用人。
第十四条 经营性房地产开发需要使用的土地，应当先行进入政府土地收购储备后，再进入有形土地市场；土地使用权人不得自行进行土地招商。
第十五条 土地收储机构应当将批准的土地收购事项，发布土地收购公告。土地收购公告应当载明下列事项：
（一） 被收购土地的使用权人姓名或者名称及其法定代表人情况；
（二） 被收购土地的位置、面积、四至、用途和权属情况；
（三） 收购土地的补偿依据、标准；
（四） 土地使用权人需与土地收储机构接洽办理的事项，办理有关权属登记手续及交付土地的期限、方式等。
凡已公告收购的土地，非经本级政府批准，土地使用权人不得再向他人转让土地使用权。
第十六条 土地收储机构在实施土地收购时，应当按照下列程序进行：
（一）对拟收购土地的权属、面积、四至、用途及地上附着物等情况进行详细调查和现场勘测；
（二）与城建规划部门协调，形成规划设计意见；
（三）进行土地价值评估，测算土地收购费用；
（四）拟订宗地收购方案，报经本级政府批准后实施；
（五）发布土地收购公告；
（六）与土地使用权人具体协商收购土地的补偿事宜，达成一致意见后签订《国有土地使用权收购合同》；
（七）支付土地收购补偿费，督促土地使用权人办结土地、房屋等权属登记事项，收回土地和地上建筑物。
第十七条 收回土地需要解除原土地使用合同的，由国土资源行政主管部门报经本级政府批准后，依照法定程序解除原土地使用合同，收回土地使用权。
收购土地需要解除原土地使用合同的，由土地收储机构将土地使用人的有关权属证明文件报送国土资源行政主管部门按上款程序解除原土地使用合同，收回土地使用权。
第十八条 对收购的土地补偿，按下列规定执行：
（一）在土地收购储备过程中，对地上房屋及附属物需要给予拆迁安置、补偿的，按照城市房屋拆迁的有关法规、规章和本级政府的具体规定执行；
（二）收购以划拨方式取得的土地，对没有地上建筑物的，按原批准用途基准地价的30%给予补偿；
（三）收购以出让方式取得的土地，可先委托土地评估机构进行土地剩余使用年限价值评估，按评估价值给予补偿；
（四）收购本级政府批准搬迁、改制企业的土地，按本级政府的具体规定给予补偿；
（五）政府实施优先购买的土地，按当事人申报成交价格给予补偿；
（六）以置换方式收购的土地，按置换协议的约定结算差价；
（七）法律、法规、规章规定的其他补偿方式及标准。
第十九条 为实施土地储备征用农村集体土地，按照有关土地管理法律、法规、规章的安置、补偿规定执行。
第二十条 国有土地经依法收回、收购、置换后，原土地使用权人必须在规定期限内，按照规定方式交付土地，办理有关权属登记事项。
第三章 储备土地的开发和出让
第二十一条 土地收储机构应当对收购储备的土地和地上可利用资产进行整理，做好前期开发利用工作，提高土地价值。
第二十二条 土地收购后，按照合同的规定，应当由土地收购储备方负责对地上房屋及附属物实施拆迁的，由土地收储机构作为拆迁人，依法向有关部门申请房屋拆迁，履行拆迁安置、补偿义务。
需要委托拆迁的，应当采取招标方式确定被委托拆迁单位。
第二十三条 对收购后暂不出让的土地，土地收储机构可以依法进行土地使用权抵押或者连同地上房屋及附属物出租等临时性经营；所获收益全额上缴财政，存入土地收购储备专项资金帐户。
临时性经营需要依法办理审批、登记等有关手续的，由土地收储机构负责办理。
第二十四条 土地收储机构应当加强土地出入库管理工作。对宗地的四至界线、地貌、性状等情况应当进行详细调查，精确测绘，建立档案，保存证据。对未经批准擅自侵占入库土地或者擅自改变土地地貌、性状以及污染土地的，必须及时制止和处理，确保入库土地的宗地情况清楚、证据充分，面积真实准确，地貌、性状不受破坏。
第二十五条 收购储备土地使用权的出让方案由本级政府研究确定，由土地收储机构具体负责组织实施。
第二十六条 竞价出让收购储备土地使用权，应当按照有关法律、法规、规章的规定和《白山市城镇国有土地使用权竞价出让实施办法》（2001年市政府第16号令）执行。
第四章 资金的筹集和使用
第二十七条 县级以上人民政府应当建立土地收购储备金制度。
第二十八条 土地收购储备金按下列规定筹集：
（一）本级财政筹集部分启动资金；
（二）市国土资源局每年向本级财政上缴1000万元后，增收部分全额返还国土资源局，作为土地收购储备金；
（三）贷款或其他合法方式筹集的资金。
土地收储机构可以从招标、拍卖挂牌出让国有土地使用权成交额中按5%的比例提取佣金，作为工作经费。
第二十九条 土地收购储备金实行专户存储、专项管理，专项用于土地的收购储备、开发整理、使用权出让等相关费用的支付和周转。土地收储机构需要使用土地收购储备金时，应当向财政部门提出用款申请，使用收回后全部存入储备金专户。
第五章 法律责任
第三十条 被依法收回国有土地使用权人拒不交出土地和临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期交付土地，并处以非法占用土地每平方米10元以上30元以下的罚款；逾期拒不交付土地的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门申请人民法院强制执行。
第三十一条 土地使用权人在规定期限内不依法办理土地权属登记的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令其限期办理。
第三十二条 对已经公告收购的土地，土地使用权人未经本级政府批准非法转让土地使用权的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门按照有关法律、法规、规章的规定给予处罚。
第三十三条 土地使用权人对国土资源行政主管部门作出的行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
土地收购（置换）合同发生争议，争议双方应当按照合同的约定，依法向白山仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十四条 土地收储机构工作人员在土地收购储备工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位、上级行政机关或者监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十五条 本办法由市政府法制办公室负责解释，由市国土资源局会同有关部门实施。
第三十六条 本办法自2003年2月1日起施行。
我国股市的缺陷
北安市人民法院—崔文茂
市场供给的计划性和市场发行定价的僵硬性。目前，我国的股票发行采取的是“总量控制、限报家数”的管理办法。这种股票发行上的计划性主要表现为两个方面:一是国家每年都人为地确定一个当年的新股发行额度，二是由国家计委再将这个额度层层分配给各地区和各部门。从实践过程来看，这种额度管理制度存在着诸多的弊端，从而使得中国股市自始至终都是在一种低效率的基础上运转。事实早已证明，传统体制下的由政府来代替市场进行资源配置的做法是一种无效率的制度安排，显然不利于股票发挥其合理配置资源的功能，再加上二级市场缺乏有效的退出机制，直接造成了其资源配置效率的低下。
股票发行价格的确定是股票发行的核心环节，它理应体现发行公司的真正价值和市场供求关系，同时体现承销商的水准。因此，理论上应该根据市场供求状况采取公开竞价的方式来确定发行价格。但是，目前国内股市所采取的是由市盈率乘上每股税后利润来确定新股发行价格，而发行市盈率则基本上由管理层限制在15倍左右的水平上。这种僵硬的定价方式实际上是一种计划价格，致使新股的发行价格不能根据市场情况做出灵活、有效的调整，发行市场在一种低效率的基础上运转。
其次，它造成股票认购市场即一级市场的无风险的暴利，从而吸引了社会各种资金纷纷从各种渠道流入一级市场，导致认购市场上的暴利，从而吸引了社会各种资金纷纷从各种渠道流入一级市场，既导致认购市场上的供求失衡，又扰乱了正常的经济活动和金融秩序，造成发行市场的运作效率大为降低。最后，它进一步导致二级市场上对新股的投机炒作，容易对投资者产生信息误导。
一、流通制度
流通制度是炒作性投机的内驱力和外推力。过于频繁、剧烈的波动几乎充满二级市场发展的全过程，而且每年至少有一次大升大跌行情，循环走着“膨胀———破灭———死灰复燃”的怪圈。对于此，人们通常将其归咎于非理性的高投机。而非理性的高投机的根源则是炒作性投机的内趋力和外推力。内驱力是指由于一级市场被压制，投资者能获得的资本增值和利得很低甚至为负值，而炒作却能获得很高的买卖差价，在这样的股市中，放弃长期投资而追求短期投机与其说是一种非理性，不如说是对理性的无奈背叛。当然，并不是所有的投机都是炒作性的，对于那些国有股和法人股占较小比重的上市公司，投资者可以“用脚投票”来监控经营者。但问题是，在炒作性投机盛行的市场中，监控性投机难以立足，因为前者获得的买卖差价一般也比后者来得高，如此示范效应使得监控者不由自主地加入炒作性投机的行列。而对于两家上市公司来说，业绩好、可以进行监控的甲公司会被业绩差、只能用来炒作的乙公司所累，其道理和“劣币驱逐良币”类似，长久下去，上市公司总体素质将不断下降，炒作性投机这一顽症越发不可治愈。外推力主要是指政府的理性缪误导致投资者的非理性预期，使股市的投机性更强并陷入“政策市”、“消息市”的泥潭。首先，基于政府需要二级市场的火爆来逆向拉动一级市场的扩容，股民不仅会预期政府在一定程度上对炒作性投机采取放任态度，而且在炒作机会消失时便长期观望，使股市持续低迷，迫使政府出来救市；其次，一级市场的无风险暴利会对二级市场形成冲击，政府不得不公布新股发行规模和掌握上市节奏来调控供求关系，这纯属外在的干扰信息影响着投资者的预期；此外，投资者对一级市场各种不规范的历史遗留问题也会形成预期。由此可见，政府对一级市场的压制在很大程度上是一种理性缪误，导致二级市场在政府和投资者之间形成“剪不断、理还乱”相互制肘的关系。
二、公司产权制度——股权分割
目前国内股票市场存在着独特的股权结构，这就是国家股、法人股和个人股的分别设立，其中国家股和法人股不能上市流通转让，可交易的部分仅仅是向社会公众募集的个人股部分。这种人为分割股权的做法不仅严重违反了股票市场上同股同权的基本准则，而且带来市场上价格信息失真，市场风险增大。股权分置弊端很多，可概括为以下三个方面，（1）股票分置把上市公司变成了股东之间的利益冲突体，而不是利益共同体。（2）股票分置损害了资本市场的定价功能。（3）股票分置使中国的资本市场不可能形成有利于企业长期发展的科学考核标准和有效激励机制。所以股票价格只反映可交易部分股票的价格，而市价总值(即公司权益价值)是将全部股本以可交易的市场价格计算的，因而也是不真实的，至多只是账面价值，这就容易给投资者造成信息的误导，在这种信息基础上做出的判断有可能是错误的。而且，公有股的不流通，也使得在股票市场上进行兼并收购活动较为困难，二级市场上的资源配置效率低下。特殊的股权结构安排导致了上市公司治理结构同国有企业并无本质差异，突出体现在:国有股权占绝对比重，政府仍然通过股权控制着企业运转，股东大会形同虚设，董事会成为凌驾于股东大会以上的权力机关；董事长及董事会形式上好象是国家股权代表和股东代表，实际上其组成人员只是原工厂制下领导班子的简单过渡。有的董事会、监事会成员根本不持有本公司股票，出现了“零董事”、“零监事”的怪现象:企业董事长、总经理、董事、监事们的职位及前途不是由个人持股或经营业绩决定，而是取决于上级主管部门的信任程度；对董事会和经理人员而言，股份制企业经营好坏同其自身资产收益权并无明显对应关系，以至董事会成员没有有效监控、约束和激励经理人员的内在动机，经理人员不具备追求企业利润最大化的内在动力，而是可能两者“合谋”攫取“内部人”收益。
三、市场监管制度
信息披露的不完备性和市场监管的脆弱性。影响股价的因素很多，但它们都以信息的形式表现出来， 目前，中国股市的信息披露仍存在着诸多的问题，从而影响其效率程度的提高。首先，信息披露及时程度不够，审批上报环节较多，延时过长，特别是年报，常常是超过一半的上市公司挤在最后15天公布。延时长一方面导致时效性降低，另一方面极易造成信息泄露，为少数人从事内幕交易所利用，特别是上市公司本身和一些相关性中介机构有损公平，一些公告发布前的异动充分说明了这一点。其次，信息披露时间过于集中，加剧了股市的波动，形成所谓“业绩浪”股市大起大落，既不利于股市稳定和效率的提高，也不利于提高审计质量。再次，在原有体制下，上市公司仍向上级主管部门及统计部门汇报生产经营情况，造成信息的泄露，为少数人所用，而不为广大投资者所知，有违信息披露的公开、公平、及时原则，容易导致内幕交易。中国的股票市场交易制度是以政府为主体所引进、推行和不断创新的，因而在这个新兴市场的发展时期监管就显得非常重要。然而，中国股票市场监管至今仍未能走出政出多门、管理无序的境地，监管表现出极大的脆弱性，这也是导致股市效率不高的一个外部因素。中国股票市场的监管体制一个典型的特点就是政出多门、多头管理。证券委员会、中国人民银行、国家计委、财政部和地方政府等都参与股票市场的管理。这种监管体制决定了监管在职能和地区上处于分割状态，而且鉴于部门利益和地区利益的考虑，各家监管部门之间很难进行有效的协调进而达成合作，这不仅影响了政府政策的效率性，而且会导致一些政策不能及时出台，政策间缺乏连续性与协调性，某些政策缺乏严肃性。由于这种多头管理局面的存在，监管常常显得非常脆弱，管理层不能及时对市场上的一些扰乱市场秩序的行为如散布虚假信息、操纵市场等做出迅速有效的反映，这导致市场经常处于一种无序的状态，影响了其各种效率的发挥。
